부동산 다운계약서와 업계약서의 처벌내용(최신 개정법령 적용)

부동산 매매계약서를 작성해 각종 세금을 탈세하는 대표적인 방법이 다운계약서와 업계약서입니다. 다운계약서나 업계약서는 당장의 세금은 줄일 수 있겠으나 향후 발각 시 납부해야 했던 세금에 더해 가산세까지 물어야 한다는 사실을 기억해야 합니다.

 

 

 

1. 다운(Down)계약서를 쓰는 이유

다운계약서는 가장 전형적인 탈세를 위해 작성된 계약서이다. 실제 거래가액보다 매매가격을 낮게 신고해서 매도인 입장에서는 양도소득세를 줄이고 매수자 입장에서는 취득세를 줄이려는 방법인 것이다. 현금을 제3자를 통해 입금받는 방식으로 이렇게 거래하는 경우가 있는데 공인중개사를 통해 거래하는데 이렇게 다운계약서를 작성한다면 공인중개사사무소도 처벌을 받으므로 이런 일이 있어서는 안되겠다.

 

2.  업(Up)계약서를 쓰는 이유

업계약서는 흔한 경우는 아닌데 실제로 거래된 부동산 거래가액보다 높게 작성된 가짜 계약서를 말한다. 업계약서를 쓰는 주된 이유는 크게 2가지로 볼 수 있다. 매수인 입장에서는 은행에서 대출을 더 많이 받기 위함이고 매수자 입장에서는 향후 해당 부동산을 매도할 때 양도차익을 줄여 양도소득세를 절감하기 위해서이다.

 

3. 다운계약서와 업계약서 처벌규정

다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우 처벌은 상당하다. 당장의 적은 세금 납부의 유혹에 흔들리지 말아야 하겠다. 아래 처벌내용을 보면 가장 큰 게 취득가액의 비율로 부과하는 과태료이다. 인터넷에 많은 포스팅이 최근 법령을 반영하지 않은 자료가 많은데 과태료가 취득가액의 최고 100분의 5에서 100분의 10으로 대폭 늘어났음을 유의해야 한다.

 

속인 금액(실제거래가액과 신고금액)의 차이에 따라 차별을 두어 과태료를 부과한다. 예를 들어 실제거래가액과 신고금액 차이가 50% 이상 발생 시에는 취득가액의 10%가 과태료로 부과된다. 취득가액이 5억이면 5천만원이라는 엄청난 과태료가 발생하는 것이다.(물론 일반규정에 따라 1/2로 감경될 수 있음) 세부 규정은 아래 규정을 다운로드해서 보길 바란다.

 

부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산거래의 신고) 제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.('23년 10월 19일부터 시행)

 

1) 매도인 

  ▶ 당초 정상적으로 납부해야 했던 양도소득세 추징

  ▶ 무신고 또는 과소신고한 양도소득세 신고불성실 가산세 최고 40%

  ▶ 무신고 또는 과소신고한 양도소득세 납부지연(과소신고분은 정상신고 시 증가분) 가산세(1일 0.03%)

  ▶ 실거래가 신고의무 위반에 따라 취득가액의 최고 10% 과태료

  ▶ 비과세 요건에 해당하더라도 향후 비과세, 감면규정 배제

 

2) 매수인

  ▶ 당초 정상적으로 납부해야 했던 취득세 추징

  ▶ 무신고 또는 과소신고한 취득세 신고불성실 가산세 최고 20%

  ▶ 무신고 또는 과소신고한 취득세 납부지연(과소신고분은 정상신고 시 증가분) 가산세(1일 0.03%)

  ▶ 실거래가 신고의무 위반에 따라 취득가액의 최고 10% 과태료

  ▶ 비과세 요건에 해당하더라도 향후 비과세, 감면규정 배제

 

3) 관련법령 

  ▶  부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고)

  ▶ 부동산거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)

 

[별표 3] 과태료의 부과기준(제20조 관련)(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령).hwp

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[다운로드 후 파란색 글씨 참고]

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